Hodnotenie sily najnovšej expanzie rezidenčných nehnuteľností

Produkovali Marco Lo Duca, Jan Hannes Lang, Barbara Jarmulska, Marek Rusnák a Emil Bandoni

Zverejnené čiastočne Prehľad finančnej stability, november 2021.

Dlhom poháňaný boom rezidenčných nehnuteľností by mohol predstavovať veľké riziko pre finančnú stabilitu. Rozmach a katastrofy v oblasti rezidenčných nehnuteľností (RRE) sú často spojené s hlbokou recesiou a finančnými krízami, najmä ak je boom RRE vyvolaný dlhom.^[1] Najdôležitejším nedávnym príkladom je realitná bublina v Spojených štátoch pred globálnou finančnou krízou (GFC). V čase rozmachu môže spätná väzba o rastúcich cenách a raste úverov opraviť prehnané ceny RRE, ktoré v mnohých smeroch ovplyvňujú ekonomiku a finančný systém. Pokles cien RRE môže znížiť náklady na bývanie vplyvom bohatstva a/alebo dôvery. Nadmerné úvery na bývanie môžu ďalej znižovať spotrebu a môžu viesť k nesplácaniu úverov, ak sa ukáže, že sú neudržateľné. Investície a podnikový dlh by mohli utrpieť, ak bude zvýšenie cien RRE sprevádzať dvojitý stavebný boom. A napokon, prasknutie realitnej bubliny môže vážne ovplyvniť poskytovanie úverov a zvýšiť hodnotu dostupných kolaterálov a strát, čím sa zníži stredná kapacita bánk.^[2]

Trhy RRE v eurozóne zaznamenali počas epidémie stabilnú expanziu, ale aký je tento vývoj v porovnaní s minulosťou? Tento box porovnáva nedávny vývoj RRE v eurozóne s obdobím pred GFC a zostavuje ukazovatele do odhadov rizika v troch dimenziách: (i) cenové tlaky, (ii) dynamika úverov a (iii) sila rodinnej rovnováhy.^[3] Analýza je ukončená hodnotením úverových štandardov.

Po prvé, dynamika a nadhodnotenie cien nehnuteľností sú už na úrovniach podobných tým, ktoré boli zaznamenané na vrchole cyklu pred GFC v roku 2007. Priemerné hodnotenie rizika naprieč všetkými cenovými ukazovateľmi, vrátane štyroch ukazovateľov súvisiacich so skutočnou dynamikou cien RRE a nadhodnotenými hodnoteniami, je blízko k úrovniam pred GFC z roku 2007 a je vyššie ako v roku 2005 (pozri Graf a, skupina a). Nedávne zvýšenie priemerného hodnotenia rizika odráža zmeny v celkovom hodnotení eurozóny, ktoré je v súčasnosti vyššie ako v roku 2007.

Po druhé, vplyv hypotekárnych úverov je v súčasnosti pod úrovňou pred GFC, ale pomaly sa zvyšuje a diverzifikuje sa medzi krajinami. Priemerné hodnotenie rizika naprieč úverovými ukazovateľmi, ktoré sumarizujú informácie z troch metrík dynamiky hypotekárnych úverov a hypotekárnych spreadov, predstavuje najnižšie celkové riziko (pozri GrafA, Panel b). To bolo v ostrom kontraste s obdobiami pred GFC v rokoch 2005 a 2007, keď bolo hodnotenie rizika vyššie. Zatiaľ čo analýza dynamiky celkového dlhu potvrdzuje perspektívu finančnej stability, ročný rast hypotekárnych úverov v mnohých krajinách eurozóny už presahuje 7 % a zrýchľuje sa.

Po tretie, účinky rodinnej rovnováhy sa zdajú byť nižšie ako v období pred GFC. Celkovo úroveň úverov na bývanie a zaťaženie dlhovej služby v súčasnosti predstavujú podobné riziko ako v roku 2005 a priemerne nižšie riziko ako v roku 2007 (pozri GrafB, skupina a). Okrem toho, hoci štvrtina krajín mala v období pred GFC vysokorizikový signál, v súčasnosti neexistuje vysokorizikový signál v žiadnej z krajín, čo sľubuje perspektívu finančnej stability. Tento veľmi nepriaznivý obraz však odzrkadľuje aj nízke náklady na zadlženie domácností, čo naznačuje riziká, ktoré predstavujú potenciálne napäté finančné podmienky v budúcnosti.^[4]

Po štvrté, podľa niektorých parametrov sa rizikový profil nových úverov na bývanie zdá byť podobný obdobiu pred GFC.^[5] Ak sú výrazné zvýšenie cien a úverov spojené najmä so zhoršením profilu úverového rizika, napríklad pomer dlhu k hodnote (LTV) a pomeru dlhu k príjmu (LTI).^[6] Zdá sa, že podiel úverov so sadzbami LTV vyššími ako 90 % na novovytvorených úveroch je v súčasnosti vyšší ako pred boomom GFC (pozri GrafB, skupina b). Podiely úverov so sadzbami LTI nad 6, t. j. požičiavajú si viac ako šesťnásobok svojich ročných nákladových príjmov, sú v súčasnosti na rovnakej úrovni ako v roku 2007. Nižšie náklady na pôžičky však znamenajú, že pre danú novú splatnosť sa zvyšuje komfort bývania. Úvery, ich zaťaženie dlhovej služby môže byť teraz nižšie ako pred GFC.

Celkovo sa zdá, že zraniteľné miesta na trhoch RRE v eurozóne sú oveľa škodlivejšie ako v období pred GFC, ale vytváranie strednodobých zraniteľností si vyžaduje dôkladné monitorovanie a potenciálne politické zváženie. Celkovo sú hypotekárne úvery nízke a zostatky domácností sa zdajú byť teraz flexibilnejšie ako pred GFC. Okrem toho je bankový systém eurozóny napriek epidémii flexibilnejší v porovnaní s obdobím pred GFC, čo odráža zlepšenú kvalitu dohľadu, silnejšie kapitálové pozície a už zavedené opatrenia na zmiernenie rizík v oblasti nehnuteľností v niektorých krajinách. Neustála tvorba zraniteľných miest na trhoch s rezidenčnými nehnuteľnosťami si však vyžaduje dôkladné monitorovanie a možné makroprudenciálne opatrenia.