Produkovali Marco Lo Duca, Jan Hannes Lang, Barbara Jarmulska, Marek Rusnák a Emil Bandoni
Zverejnené čiastočne Prehľad finančnej stability, november 2021.
Dlhom poháňaný boom rezidenčných nehnuteľností by mohol predstavovať veľké riziko pre finančnú stabilitu. Rozmach a katastrofy v oblasti rezidenčných nehnuteľností (RRE) sú často spojené s hlbokou recesiou a finančnými krízami, najmä ak je boom RRE vyvolaný dlhom.[1] Najdôležitejším nedávnym príkladom je realitná bublina v Spojených štátoch pred globálnou finančnou krízou (GFC). V čase rozmachu môže spätná väzba o rastúcich cenách a raste úverov opraviť prehnané ceny RRE, ktoré v mnohých smeroch ovplyvňujú ekonomiku a finančný systém. Pokles cien RRE môže znížiť náklady na bývanie vplyvom bohatstva a/alebo dôvery. Nadmerné úvery na bývanie môžu ďalej znižovať spotrebu a môžu viesť k nesplácaniu úverov, ak sa ukáže, že sú neudržateľné. Investície a podnikový dlh by mohli utrpieť, ak bude zvýšenie cien RRE sprevádzať dvojitý stavebný boom. A napokon, prasknutie realitnej bubliny môže vážne ovplyvniť poskytovanie úverov a zvýšiť hodnotu dostupných kolaterálov a strát, čím sa zníži stredná kapacita bánk.[2]
Trhy RRE v eurozóne zaznamenali počas epidémie stabilnú expanziu, ale aký je tento vývoj v porovnaní s minulosťou? Tento box porovnáva nedávny vývoj RRE v eurozóne s obdobím pred GFC a zostavuje ukazovatele do odhadov rizika v troch dimenziách: (i) cenové tlaky, (ii) dynamika úverov a (iii) sila rodinnej rovnováhy.[3] Analýza je ukončená hodnotením úverových štandardov.
Po prvé, dynamika a nadhodnotenie cien nehnuteľností sú už na úrovniach podobných tým, ktoré boli zaznamenané na vrchole cyklu pred GFC v roku 2007. Priemerné hodnotenie rizika naprieč všetkými cenovými ukazovateľmi, vrátane štyroch ukazovateľov súvisiacich so skutočnou dynamikou cien RRE a nadhodnotenými hodnoteniami, je blízko k úrovniam pred GFC z roku 2007 a je vyššie ako v roku 2005 (pozri Graf a, skupina a). Nedávne zvýšenie priemerného hodnotenia rizika odráža zmeny v celkovom hodnotení eurozóny, ktoré je v súčasnosti vyššie ako v roku 2007.
Po druhé, vplyv hypotekárnych úverov je v súčasnosti pod úrovňou pred GFC, ale pomaly sa zvyšuje a diverzifikuje sa medzi krajinami. Priemerné hodnotenie rizika naprieč úverovými ukazovateľmi, ktoré sumarizujú informácie z troch metrík dynamiky hypotekárnych úverov a hypotekárnych spreadov, predstavuje najnižšie celkové riziko (pozri GrafA, Panel b). To bolo v ostrom kontraste s obdobiami pred GFC v rokoch 2005 a 2007, keď bolo hodnotenie rizika vyššie. Zatiaľ čo analýza dynamiky celkového dlhu potvrdzuje perspektívu finančnej stability, ročný rast hypotekárnych úverov v mnohých krajinách eurozóny už presahuje 7 % a zrýchľuje sa.
Graf a
Zlepšenia cien sú na úrovniach podobných tým, ktoré boli zaznamenané na vrchole cyklu pred GFC v roku 2007, ale zlepšenia úverov vykresľujú pochmúrnejší obraz.
Zdroj: ECB, Eurostat a výpočty ECB.
Poznámky: Dolné a horné pánty zodpovedajú 25. a 75. percentilom. Horný / spodný fúz siaha od pántu až po 90. / 10. percentil. Údaje za rok 2021 z prvého štvrťroka. Skupina a: Priemerné hodnotenie rizika v rámci cenových ukazovateľov, vrátane priemerného trojročného reálneho rastu cien nehnuteľností, indexu cien bývania založeného na trende, pomeru ceny nehnuteľností k výnosu a modelu ekonomického merania (reverzná dopytová rovnica). ) V roku 2014 pokrýval všetkých 19 krajín eurozóny; Niektoré krajiny chýbajú pre nedostatok údajov v rokoch 2021, 2007 a 2005 (Cyprus v roku 2021; Lotyšsko, Litva, Luxembursko, Malta, Slovinsko a Slovensko v roku 2007; Estónsko, Lotyšsko, Litva, Slovák, Slovensko 50 z 50). Panel b: Priemerné hodnotenie rizika v rámci úverových ukazovateľov vrátane priemerného trojročného reálneho rastu hypotekárnych úverov na bývanie, odchýlky úveru na bývanie od trendu a spreadu úverov na bývanie. Rok 2021 zahŕňa všetkých 19 krajín eurozóny, pričom niektoré krajiny chýbajú pre nedostatok údajov v predchádzajúcich rokoch (2007 Cyprus, Estónsko, Lotyšsko, Litva, Malta a Slovensko; Cyprus, Estónsko, Lotyšsko, Litva, Malta, Slovinsko a Slovinsko 2005). Nedostupnosť údajov nevyhnutne vedie k nevyváženému modelu, ktorý môže ovplyvniť distribúciu v rôznych časoch.
Po tretie, účinky rodinnej rovnováhy sa zdajú byť nižšie ako v období pred GFC. Celkovo úroveň úverov na bývanie a zaťaženie dlhovej služby v súčasnosti predstavujú podobné riziko ako v roku 2005 a priemerne nižšie riziko ako v roku 2007 (pozri GrafB, skupina a). Okrem toho, hoci štvrtina krajín mala v období pred GFC vysokorizikový signál, v súčasnosti neexistuje vysokorizikový signál v žiadnej z krajín, čo sľubuje perspektívu finančnej stability. Tento veľmi nepriaznivý obraz však odzrkadľuje aj nízke náklady na zadlženie domácností, čo naznačuje riziká, ktoré predstavujú potenciálne napäté finančné podmienky v budúcnosti.[4]
Po štvrté, podľa niektorých parametrov sa rizikový profil nových úverov na bývanie zdá byť podobný obdobiu pred GFC.[5] Ak sú výrazné zvýšenie cien a úverov spojené najmä so zhoršením profilu úverového rizika, napríklad pomer dlhu k hodnote (LTV) a pomeru dlhu k príjmu (LTI).[6] Zdá sa, že podiel úverov so sadzbami LTV vyššími ako 90 % na novovytvorených úveroch je v súčasnosti vyšší ako pred boomom GFC (pozri GrafB, skupina b). Podiely úverov so sadzbami LTI nad 6, t. j. požičiavajú si viac ako šesťnásobok svojich ročných nákladových príjmov, sú v súčasnosti na rovnakej úrovni ako v roku 2007. Nižšie náklady na pôžičky však znamenajú, že pre danú novú splatnosť sa zvyšuje komfort bývania. Úvery, ich zaťaženie dlhovej služby môže byť teraz nižšie ako pred GFC.
Graf b
Vplyv na vlastný kapitál je o niečo nižší ako pred GFC, ale zdá sa, že súčasné úverové štandardy sú na podobnej úrovni.
Zdroj: Skupina A: ECB, Eurostat a výpočty ECB. Skupina b: European Database GmbH (EDW) a výpočty ECB.
Poznámky: Skupina A: Priemerné hodnotenie rizika naprieč ukazovateľmi rodinnej bilancie zahŕňa úver na bývanie v pomere k príjmom z nákladov, rodinné finančné aktíva súvisiace s dlhmi a pomer dlhu domácnosti k službe. Dolné a horné pánty zodpovedajú 25. a 75. percentilom. Horný / spodný fúz siaha od pántu až po 90. / 10. percentil. Údaje za rok 2021 z prvého štvrťroka. Do roku 2021 bude zahrnutých všetkých 19 krajín eurozóny; Niektoré krajiny chýbali pre nedostatok údajov v predchádzajúcich rokoch (Cyprus, Estónsko, Lotyšsko, Litva, Luxembursko, Malta a Slovensko v rokoch 2007 a 2014; Cyprus, Estónsko, Lotyšsko, Litva, Luxembursko, Malta, Slovensko 200). Nedostupnosť údajov nevyhnutne vedie k nevyváženému modelu, ktorý môže ovplyvniť distribúciu v rôznych časoch. Skupina B: Dostupné sú údaje za Belgicko, Nemecko, Španielsko, Francúzsko, Taliansko, Holandsko a Portugalsko, vypočítané na základe HDP. V grafe sa používajú iba informácie o zabezpečených hypotekárnych úveroch (čo môže viesť k skresleniu výberu), ktoré presne nereprezentujú národné hypotekárne trhy.
Celkovo sa zdá, že zraniteľné miesta na trhoch RRE v eurozóne sú oveľa škodlivejšie ako v období pred GFC, ale vytváranie strednodobých zraniteľností si vyžaduje dôkladné monitorovanie a potenciálne politické zváženie. Celkovo sú hypotekárne úvery nízke a zostatky domácností sa zdajú byť teraz flexibilnejšie ako pred GFC. Okrem toho je bankový systém eurozóny napriek epidémii flexibilnejší v porovnaní s obdobím pred GFC, čo odráža zlepšenú kvalitu dohľadu, silnejšie kapitálové pozície a už zavedené opatrenia na zmiernenie rizík v oblasti nehnuteľností v niektorých krajinách. Neustála tvorba zraniteľných miest na trhoch s rezidenčnými nehnuteľnosťami si však vyžaduje dôkladné monitorovanie a možné makroprudenciálne opatrenia.
Odmietnutie
ECB – Európska centrálna banka Uverejnil tento obsah 17. novembra 2021 A je výhradne zodpovedný za informácie v ňom uvedené. Distribuovaný generál, Neupravené a neupravené, na 17. novembra 2021 09:16:04 UTC.
